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오피스빌딩 임대료결정요인을 파악하는 것은 어떻게 시장에서 오피스빌딩의 속성에 따라 가치가 형성되는가를 이해할 수 있다. 공실률은 임대료와 동시에 결정되는 변수이므로 일반회귀식으로 추정할 경우 편의가 발생하기 때문에 TSLS(Two Stage Least Square)를 이용해야 한다. 연구결과 임대료 결정에 유의한 변수는 전세더미, 개별지가, 엘리베이터 수, 강남지역 더미, 여의도 지역 더미, 층수, 공실률이다. 공실률을 포함한 TSLS 추정결과와 공실률을 포함하지 않은 모형의 계수가 매우 유사하게 나와 기존연구와 부합한다. 공실률이 임대료에 영향을 미치는가를 알아보기 위한 분석결과, 임대료에 양의 영향을 미치고 있다. 이는 임대인이 임대료에 대한 정보를 얻기 위한 수단으로 공실을 이용하고 있음을 보여준다.
Ⅰ. 서 론
일반적으로 오피스시장은 임차인 또는 구매자의 신규공간에 대한 탐색과 가용한 공간을 보유하고 있는 소유자간의 협상과정이다. 한편 오피스빌딩 임대료결정요인을 파악하는 것은 부동산부문의 학계와 실무에 있어서 매우 중요한 사항이다. 왜냐하면 오피스빌딩 임대료결정요인을 파악하는 것은 어떻게 시장에서 오피스빌딩의 건물속성과 입지에 따라 가치가 형성되는가를 이해할 수 있기 때문이다. 외국의 경우 이들 오피스빌딩 임대료결정요인에 대한 연구들이 오래 전부터 지속되어 왔으며, 임대료의 성격(호가임대료, 계약임대료 그리고 이들 임대료의 변환 문제 등), 오피스빌딩의 물리적 속성과 입지적 속성, 건물속성(공실률 등), 추정함수의 형태(linear, semi-log, loglog) 등 아직도 많은 논의들이 제기되고 있다.
본 논문은 서울시 오피스빌딩 임대료 결정모형에 대한 연구로서 오피스빌딩 임대료결정모형에서 공실률이 차지하는 역할에 중점으로 두고 있다. 오피스빌딩에 영향을 주는 요인으로 일반적으로 공실률을 생각할 수 있으나, 실제로 임대료와 동시에 결정되는 변수이기 때문에 일반회귀식(ordinary least square: OLS)으로 추정할 경우 …(생략)
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near
Semi-logMill(1992)첫해 호가임대료, 이후 할인임대료543준공연도, 연면적, 주차장, 내부 레스토랑유무, 내부 은행존재여부, 입지linearDunse(1996)호가임대료477연면적, 준공연도, 증·개축여부, 입지, 주요도로와의 거리, 에어콘 유무, acoustic tiling, 카페트유무, Cellular layout, Double grazing, 건물내부주차장유무, Raised floors, Tea preparation arealinear
Semi-logGat(1998)호가임대료층수, 주요 지역과의 접근성, 건물의 건축적인 미, 임대차개시시점, 제조업시설의 유무linear
Semi-log표 1 외국의 오피스 임대료 결정요인
1. 김병욱, 이상용, 이현. 1999. “서울의 오피스 임대료 결정요인”
2. 김용창, 양승철 외, 2000 “부동산시장정보 분석모형 구축방안.” 감정평가연구원, 삼성에버랜드
3. 김인철, 1995. “오피스 빌딩 임대료 결정모형에 관한 실증적 연구.” 건국대학교 행정대학원 석사학위 논문
4. 이소영, 1997. `도심 상업활동의 입지선택 특성에 관한 연구.“ 서울대 도시공학과 박사학위 논문
5. 이종원, ‘계량경제학’, 박영사, 1994
6. 허진호, 1998. “서울시 오피스 임대시장 권역간 차이에 관한 연구. - 권역간 임대료 차이를 중심으로” 한양대학교 환경대학원 석사학위 논문.
7. 손재영, 김경환, 2000, “서울오피스 임대료의 횡단면분석” 미발표자료.(5p참조할 것)
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15. James Frew and G. Donald Jud. 1988. `The Vacancy Rate and Rent Levels in the Commercial Office Market.` The Journal of Real Estate Research.. Vol. 3. No. 1, American Real Estate Society.
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