토지신탁의 의의 와 특징

건물을 건설하는 방식으로 건설회사가 건물건설을 수탁받아 건설하는 事業受託方式과 지주가 토지를 대는 대신 건설회사가 자기자금올 건물을 건설한 후 소유권을 구분하는 地主共同事業方式이 있다. 일본에서는 이상의 방식 외에 借地權을 활용하여 건물을 건설하는 借地權方式이 있으나, 우리나라에서는 借地權과 유사한 지상권 임대도 거의 이루어지지 않는다. 土地信託, 事業受託, 地主共同事業, 借地權 방식을 ① 토지와 건물의 권리관계, ② 사업이익 및 수익보증, ③ 자금조달, ④ 계약기간, ⑤ 건물의 管理?運用, ⑥ 계약기간 만료후 토지건물의 처리로 나누어 볼 수 있다.

3. 토지신탁의 구조

賃貸型과 處分型이라는 土地信託의 2가지 유형중 土地所有權을 실질적으로 잃지 않고 토지를 有效利用하는 賃貸型이 기본형이라고 할 수 있으므로 사업진행절차 및 構造는 이를 중심으로 살펴보면 다음과 같다.

① 土地所有者는 信託會社에 토지를 信託한다.
② 土地所有者는 信託受益權을 취득하고, 信託財産의 受益者가 된다.
③ 信託會社는 설계사무소와 건설회사에 건물의 설계, 공사감리나 건축공사를 발주한다.
④ 信託會社는 필요한 건축대금을 금융기관으로부터 차입한다.(우리나라에서는 信託會社의 신용으로 차입하는 경우가 많음)
⑤ 信託會社는 건설회사로부터 건물을 인수받고 건축대금을 지불한다.
⑥ 건물의 管理運營은 信託會社가 하지만 청소, 유지보수 등은 전문회사에 의뢰한다.
⑦ 信託會社는 완성한 건물을 유지, 선정한 賃借人에게 임대한다.
⑧ 信託會社는 賃借人으로부터 賃貸料, 駐車料, 管理費 등을 징수한다.
⑨ 信託會社는 賃貸料 등의 수입에서 차입금을 금융기관에 상환한다.
⑩ 信託會社는 賃貸料 등의 수입에서 차입금의 원리금, 공과금, 管理費 등의 경비 및 信託報酬를 제외한 금액을 信託配當으로서 受益者인 土地所有者에게 준다.
⑪ 信託은행은 信託期間 종료시에 토지 건물 등의 信託財産을 受益者인 土地所有者에게 현상 그대로 무상반환한다.

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