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토지의 분류
토지의 분류는 그 종류를 구분하는 기준이 된다. 그러나 토지의 종류를 분류해 보는 기준이란 구분하려는 시각에 따라 종류와 내용을 달리하는 것이므로 일률적일 수는 없다. 따라서 본 글에서는 법제상(法制上)의 분류로서 지적법, 국토이용관리법, 도시계획법 등에 의해서 분류하고 부동산학적 분류로서 부동산평가상 분류를 시도해보고자 한다.
I. 지적법상 지목(地目)에 의한 분류
지목(地目)이란 지적법시행령 제5조에 의한 토지의 구분을 말하며, 그것은 그 주된 용도에 따라 다음 24개로 분류된다. 지목의 지정에는 `일필일목(一筆一目)의 원칙`이 있어 하나의 필지(筆地)에는 하나의 지목만을 지정할 수 있으며, `주지목추종(主地目追從)의 원칙`이 있어 어떤 토지가 여러 가지의 용도로 이용되고 있는 경우가 있다면 그 용도 중에서 주된 것을 택하여 지목을 지정한다. 따라서 지목과 실제의 용도가 불일치되는 경우도 있기 때문에 부동산의 실무활동에서는 유의할 필요가 있다. (1) 전(田) : 물을 대지 않고 곡물(穀物) ? 원예작물(果樹類를 제외한다) ? 약초 ? 뽕나무 ? 닥나무 ? 묘목 ? 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 `전`이라 한다(지적도 및 임야도에는 `전`으로 표시함).
(2) 답(畓) : 물을 직접 이용하여 미곡 ? 연 ? 미나리 ?왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 `답`으로 한다.
(3) 과수원(果樹園) : 일정한 구역을 정하여 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 `과수원`으로 한다. (`과`) 다만, 주거용 건축물의 부지는 `대`로 한다.
(4) 목장용지(牧場用地) : 일정한 구역을 정하여 축산업 및 낙농업을 목적으로 가축을 사육하는 초지(草地)와 이에 접속된 축사 등 부속시설물의 부지는 `목장용지`로 한다.(`목`) 다만, 주거용 건축물의 부지는 `대`로 한다.
(5) 임야(林野) : 산림 및 원야(原野…(생략)
(11) 도로(道路) : 일반공중의 교통운수를 목적으로 보행 또는 차량 운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지는 `도로`로 한다.(`도`)
(12) 철도용지(鐵道用地) : 교통운수를 목적으로 하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사 ? 차고 ? 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 `철도용지`로 한다.(`철`)
(13) 하천(河川) : 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 `하천`으로 한다.(`천`) 다만, 그 규모가 특히 작은 것은 `구거`로 한다.
(14) 제방(堤防) : 방수제 ? 방조제 ? 방파제 ? 방사제(放砂堤) 등으로 조수 ? 자연유수 ? 모래 ? 바람 등을 막기 위하여 설치된 둑의 부지는 `제방`으로 한다.(`제`)
(15) 구거 (溝渠) : 용수 ? 배수(用排水)를 목적으로 하여 일정한 형태를
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